201701.21
0

Istotne odstępstwo od projektu budowlanego – nowa regulacja w prawie budowlanym

Oprócz omawianych już na blogu zmian dotyczących postępowania sanacyjnego, ustawa z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców wprowadziła również istotne nowe rozwiązania do regulacji odstępstw od projektu budowlanego.

Chodzi o przepis art. 36a ustawy prawo budowlane. Przepis ten wskazuje, w jakich sytuacjach odstępstwo od projektu budowlanego uznaje się za istotne. Z kolei kwalifikacja odstępstwa jako istotne powoduje, że inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji zatwierdzającej te odstępstwa w drodze zmiany pozwolenia na budowę.

Dotychczasowe zasady

Warto przypomnieć, że zgodnie z dotychczasowymi przepisami, za nieistotne uznawano takie odstępstwo od projektu budowlanego, które nie dotyczyło:

  1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymagało uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Zgodnie z dotychczasowymi przepisami, wszystkie inne odstępstwa od projektu budowlanego uznawano za istotne.

Nowe przepisy – nowa metoda regulacji

Nowa regulacja definiuje istotne odstępstwa zgodnie z odwrotną zasadą. Tym razem zdefiniowano, które odstępstwa stanowią odstępstwa istotne, zaś wszystkie pozostałe będą odstępstwami nieistotnymi.

Zgodnie z nową treścią art. 36a prawa budowlanego, za istotne odstąpienie od projektu budowlanego uznaje się odstąpienie w zakresie:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu;
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
  3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
  4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6. wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
  • sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

b) przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Nowość – margines błędu

Bardzo istotną nowością jest wprowadzenie do prawa budowlanego swego rodzaju marginesu błędu, który uniemożliwia uznania za istotne odstąpień od projektu o rozmiarze nieznacznym, znikomym. Chodzi tu o nowy przepis art. 36a ust. 5a, zgodnie z którym nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Co istotne, wspomniany margines 2% dotyczy jedynie o odstępstwa od projektu, a nie od przepisów techniczno-budowlanych, czy planu miejscowego. Zatem, jeśli w projekcie ujęto rozwiązania maksymalne, krańcowe dopuszczone przez przepisy lub plan miejscowy, margines nie będzie miał zastosowania.
Nowe przepisy będą stosowane w sprawach, wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Oznacza to, że również w przypadku budów już trwających stosowane będą nowe przepisy.

© 2017, Łukasz Gilewicz. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie za zgodą Autora, z podaniem źródła. Wszelkie informacje zawarte w artykułach nie stanowią porady prawnej, a jedynie pogląd autora. Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz nie ponosi odpowiedzialności za ich zastosowanie. Udzielenie porady prawnej lub wydanie opinii prawnej wymaga zapoznania się z indywidualną sprawą. W celu uzyskania porady prawnej lub opinii prawnej, prosimy o kontakt z Kancelarią.

Sprawdź na

Łukasz Gilewicz

Radca prawny, prowadzi Kancelarię Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz w Wejherowie. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Gdańsku, gdzie ukończył aplikację radcowską. Świadczył pomoc prawną m. in. na rzecz przedsiębiorstw z branży budowlanej, projektowej, ubezpieczeniowej, spożywczej, handlu oraz osób fizycznych. Posiada doświadczenie w występowaniu przed sądami w sprawach cywilnych, gospodarczych, administracyjnych.
Łukasz Gilewicz
Sprawdź na