Dotychczas przewaga najemcy
Rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych nie rozwinął się dotychczas w pełni. Przede wszystkim, dotychczas, właściwie nie funkcjonowały na nim podmioty gospodarcze. Większość wynajmujących mieszkania to osoby prywatne, które dysponowały bądź dawniej nabytymi mieszkaniami, starszymi budynkami, bądź to osoby, które prywatnie kupiły mieszkanie w celu jego wynajmowania. Sytuacja taka spowodowana była nadmierną regulacją prawną uprawnień lokatorów w stosunku do przedsiębiorców, którzy chcieliby prowadzić działalność w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Dochodziło wręcz do absurdów, kiedy deweloperzy, nie mogąc sprzedać wszystkich lokali w danej inwestycji, pozostawali nawet przez kilka lat z pustymi mieszkaniami. Ich najem byłby zbyt ryzykowny. Ryzyko to spowodowane było przede wszystkim niemożnością wypowiedzenia umowy, podwyższenia najmu, a także bardzo dotkliwymi utrudnieniami w przypadku konieczności eksmisji nieuczciwego najemcy, który nie płaci umówionego czynszu.
Nowość – najem instytucjonalny
Sytuację może zmienić nowa regulacja określona jako najem instytucjonalny. Najem ten został wprowadzony do Ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Zgodnie z przepisami ustawy, umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego jest zbliżona do dotychczas funkcjonującej umowy najmu okazjonalnego. Podobnie, jak ta ostatnia pozwala nie stosować szczególnej ochrony najemcy przed rozwiązaniem umowy oraz przed eksmisją z zajmowanego lokalu.
Tu również załącza się do umowy sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy poddające najemcę pod egzekucję z opróżnienia lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego, najemca nie wskazuje jednak wynajmującemu innego lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, jak również nie przedstawia oświadczenia właściciela takiego lokalu o wyrażeniu zgody na eksmisję do tego lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego, najemca oświadcza jedynie iż przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Regulacja taka poszerza możliwości najemców co do zawarcia umowy. W przypadku konieczności wykonania eksmisji, będzie ona jednak dużo bardziej kontrowersyjna pod względem społecznym, niż w przypadku najmu okazjonalnego, gdzie dokonywana jest do wskazanego przez najemcę przy zawarciu umowy lokalu.
Zasady nowego najmu – nie dla pośredników
Umowa najmu instytucjonalnego, a także jej zmiany, powinny przybrać formę pisemną, pod rygorem nieważności.
Dyskusyjne jest przyjęte przez ustawodawcę nazewnictwo stron umowy. O ile „klienta” biorącego lokal w najem, konsekwentnie nazywa się najemcą, to już podmiot dysponujący lokalem nazywany jest „właścicielem”, a nie wynajmującym. Oznacza to, że umowy najmu okazjonalnego nie może zawrzeć podmiot, który sam wziął lokal w najem, celem dalszego podnajmu w ramach działalności gospodarczej.
Odmiennie, niż w przypadku najmu okazjonalnego, uregulowano kaucję zabezpieczającą należności przysługujące właścicielowi lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego maksymalna wysokość kaucji wynosi równowartość 3-miesięcznego czynszu, co oznacza że jest niższa od kaucji przy najmie okazjonalnym (6-miesięczny czynsz), i zwykłym (12-miesięczny czynsz). Termin zwrotu kaucji to jeden miesiąc od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, w kwocie zwaloryzowanej.
Istotną odmiennością tego rodzaju umowy jest brak ustawowych przesłanek zmiany wysokości czynszu przez właściciela. Dla dokonania takiej zmiany, konieczne jest jednak ustanowienie przesłanek dla takiej zmiany w umowie. Również w umowie zastrzec można, że prócz czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela, pobierane mogą być dodatkowe opłaty.
Nowe przepisy przewidują szczególną formę dla żądania opróżnienia lokalu po ustaniu stosunku najmu. Dokument ten wymaga urzędowo poświadczonego podpisu właściciela lokalu i zawierać powinien:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
- wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego
- termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Nowe możliwości podatkowe
Podkreślić należy, że wobec wprowadzenia nowych przepisów, warta rozważenia jest forma opodatkowania działalności w zakresie najmu – zwłaszcza dla osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Dotychczasowa regulacja skłaniała właścicieli do najmu poza działalnością gospodarczą, jako najmu okazjonalnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, z uwagi na ryzyko niemożności przeprowadzenia eksmisji w ramach działalności gospodarczej. Obecnie sytuacja ta uległa zmianie. Ułatwiona procedura eksmisyjna, pozwala rozważyć, czy nie jest korzystniejszą formą opodatkowania, ujęcie najmu lokalu w ramach działalności gospodarczej. Może wiązać się to z możliwością zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nakładów czynionych na nieruchomość, czy kosztów kredytu.
Przed podjęciem decyzji co do formy najmu, treści umowy a także formy opodatkowania, zalecam jednak skorzystanie z profesjonalnego doradztwa prawnego.
© 2017, Łukasz Gilewicz. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie za zgodą Autora, z podaniem źródła. Wszelkie informacje zawarte w artykułach nie stanowią porady prawnej, a jedynie pogląd autora. Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz nie ponosi odpowiedzialności za ich zastosowanie. Udzielenie porady prawnej lub wydanie opinii prawnej wymaga zapoznania się z indywidualną sprawą. W celu uzyskania porady prawnej lub opinii prawnej, prosimy o kontakt z Kancelarią.
- Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych – nowy obowiązek dla spółek! - 14/10/2019
- Niechciany spadek a ciąża - 03/10/2019
- Spłaciłeś kredyt przed czasem? Należy ci się zwrot kosztów! - 17/09/2019