201502.03
0

Najem okazjonalny, czyli czy należy bać się notariusza??

Od kilku lat osoby mające zamiar wynająć komuś lub wziąć w najem mieszkanie, mają możliwość zawarcia tak zwanej umowy najmu okazjonalnego. Czym różni się ona od zwykłej umowy najmu?

Najem zwykły – ryzykowny dla właściciela

Kto nie słyszał o przepisach polskiej ustawy o ochronie praw lokatorów, dziwić się może, dlaczego w Europie Zachodniej podmiotami wynajmującymi lokale są głównie podmioty gospodarcze, zaś w Polsce właściwie biznes polegający na profesjonalnym najmie lokali mieszkalnych nie istnieje. Powodem takiego stanu rzeczy, są przepisy regulujące najem lokali mieszkalnych, które sprawiają iż najem na zasadach komercyjnych jest ryzykowny, ponieważ chroni przede wszystkim najemcę.

Podobne zasady dotyczą właścicieli będących osobami prywatnymi, zawierających „zwykłe” umowy najmu lokali mieszkalnych. Wśród przepisów chroniących najemców wymienić można np.:

  • ograniczenie możliwości wprowadzania podwyżek czynszu do poziomu wyższego, niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu rocznie, z możliwością odwołania się najemcy do sądu,
  • czynsz powinien zapewniać pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału (1,5 % nakładów na nabycie lokalu, 10% nakładów na remonty i godziwy zysk). Podwyżka przewyższająca ten poziom może zostać uznana za nieuzasadnioną; podobnie w przypadku podwyżki przekraczającej poziom inflacji,
  • minimalny okres wypowiedzenia czynszu najmu – 3 miesiące,
  • niemożność podwyższania czynszu częściej, niż co 6 miesięcy,
  • znaczące ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Za miesięcznym wypowiedzeniem rozwiązać można umowę np. w przypadku, gdy :
  1. najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 
  2. najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
  • Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
  • Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Co istotne, do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Zatem, najem na zasadach ogólnych może być niezwykle ryzykowny dla właściciela lokalu, w przypadku gdy trafi na nieuczciwych najemców. W takim przypadku, zgodne z literą prawa pozbycie się uciążliwych lokatorów może być bardzo trudne. Podobnie, ryzykowny jest najem na zasadach ogólnych dla osób, które traktują wynajem własnego mieszkania jako źródło utrzymania.

Najem okazjonalny – bardziej elastyczny i bezpieczniejszy dla właściciela

Szczególnym przypadkiem najmu jest tzw. umowa najmu okazjonalnego, którą zawrzeć można w przypadku właściciela lokalu nieprowadzącego działalności gospodarczej. Czym różni się ona od zwykłej umowy najmu?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Trzeba przy tym mieć świadomość, że modelowa umowa na czas oznaczony nie zawiera możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, zatem wiąże się ze zobowiązaniem na pewien z góry zdefiniowany czas. W razie chęci wcześniejszego jej rozwiązania, jedna ze stron może być obowiązana do zapłaty odszkodowania.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1)   oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2)   wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)   oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarta w powyższy sposób umowa najmu, jest umową najmu okazjonalnego.

Poddanie się pod egzekucję – rozsądne rozwiązanie dla obu stron

Najważniejszą różnicą w stosunku do zwykłej umowy najmu jest element tzw. poddania się najemcy pod egzekucję. Co to takiego?

W umowie najmu okazjonalnego, najemca zobowiązuje się doręczyć wynajmującemu lokal złożone przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się pod egzekucję z opróżnienia lokalu (czyli tzw. eksmisję), w razie utraty prawa do zamieszkiwania w lokalu. Oświadczenie takie sporządza się w formie aktu notarialnego, zaś koszty takiego aktu są niewielkie. Jednocześnie, najemca wskazuje inny lokal, do którego miałaby nastąpić eksmisja i przedstawia oświadczenie właściciela takiego lokalu o zgodzie na ewentualne zamieszkanie najemcy w tym lokalu.

Rozwiązanie to znacząco ułatwia rozstanie z nierzetelnym najemcą. W razie rozwiązania umowy najmu i nieopuszczenia lokalu, wynajmujący będzie mógł wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności dotyczącą eksmisji i w dość szybki sposób ją przeprowadzić. W sposób należyty chroni to interesy wynajmującego.

Uprawnienia powyższe uzależnione są jednak od wypełnienia przez wynajmującego swych obowiązków względem państwa. Tylko bowiem zgłoszenie umowy najmu i zapłata podatku od otrzymywanego czynszu zapewnia możliwość realizacji uprawnień dotyczących poddania się pod egzekucję przez najemcę. Wskazać przy tym warto, iż dla najmu okazjonalnego istnieje możliwość rozliczenia podatku wedle stawki 8,5 % przychodu, a więc na warunkach preferencyjnych. Bezskuteczne żądanie przez najemcę okazania dowodu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, niweczy przywileje wynajmującego związane z najmem okazjonalnym.

Rozwiązanie związane z poddaniem się pod egzekucję chroni również interesy najemcy. Nie jest on bowiem zagrożony tzw. eksmisją „na bruk”, a w razie konieczności, może zostać eksmitowany do wskazanego lokalu mieszkalnego.

Najem okazjonalny – mniej ograniczeń dla właściciela

W razie skutecznego zawarcia umowy o najem okazjonalny, nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym przede wszystkim przepisów dot. ochrony przed wypowiedzeniem umowy najmu, czy też przed podwyżką czynszu.

Zatem, czy warto przejść tę nieco skomplikowaną procedurę związaną z wizytą u notariusza przy okazji zawierania umowy najmu, oraz z koniecznością wyjaśnienia potencjalnym najemcom jej szczegółów? Z pewnością warto. Z jednej strony bowiem wynajmujący uzyskuje realną ochronę swych interesów, a z drugiej ma możliwość zweryfikowania uczciwości zamiarów najemcy. Czy zaś najemca ma się czego bać, gdy jest odsyłany do notariusza? Z pewnością nie, o ile oczywiście jego zamiary są uczciwe.

Łukasz Gilewicz
Sprawdź na