201412.07
0

Nowy budynek pełen wad i usterek? We wspólnocie siła!

W swojej praktyce spotkałem się kilkakrotnie z kuriozalną sytuacją, gdzie osoby, które nabyły nowe mieszkania, borykały się z wieloma problemami związanymi z wadami i usterkami w pachnących nowością budynkach. O ile każdy z nas wie, co robić gdy usterka pojawia się we własnym mieszkaniu, o tyle dużo większe problemy nabywcy mają z wadami i usterkami w częściach wspólnych budynków.

Podstawowym problemem jest to, kto powinien dochodzić roszczeń od dewelopera, w związku z wadami części wspólnych. Z reguły, właściciele lokali pozostają w przeświadczeniu, że stroną wszelkich roszczeń związanych z częściami wspólnymi jest wspólnota mieszkaniowa i to ona (a właściwie jej zarząd, czy też zarządca) winien dochodzić wszelkich praw związanych z usunięciem wad lub usterek.

Na tym tle pojawiają się dwie kwestie.

Po pierwsze, w przypadku nowych budynków, zazwyczaj w początkowym okresie nieruchomością wspólną zarządza podmiot wyznaczony przez samego dewelopera, zatem nie jest w interesie tego podmiotu występowanie przeciwko deweloperowi, który dostarcza mu pracy.

Po drugie, właściciele lokali częstokroć zapominają, że wspólnota mieszkaniowa to oni sami, zatem aby rozwiązać problem konieczne jest do pewnego stopnia zaangażowanie samych członków wspólnoty. Są oni bowiem współwłaścicielami części wspólnych i to właściciele mieszkań (i zarazem współwłaściciele części wspólnych budynków), a nie wspólnota mieszkaniowa zawarli z deweloperem umowy  o przeniesienie udziałów we współwłasności nieruchomości. Zatem to właśnie im przysługuje prawo dochodzenia wszelkich roszczeń z tych umów.

W takiej sytuacji, o ile zupełnie normalnym jest pozostawienie zarządcy załatwiania spraw drobnych usterek, to jednak gdy pojawia się problem o większej skali (np. nieprawidłowe posadowienie budynku, odwodnienie, wady konstrukcji dachu, nieprawidłowa izolacja, inne wady wymagające wykonania robót budowlanych o znacznej wartości), warto aby właściciele lokali zadbali o należyte przeprowadzenie procesu dochodzenia roszczeń, w tym ewentualnej sprawy sądowej.

Częstokroć, w celu uniknięcia degradacji substancji budynku, lub wręcz katastrofy budowlanej – w razie zwłoki dewelopera, lub też kwestionowania zasadności roszczeń, konieczne jest wykonanie robót zanim jeszcze sprawa trafi na salę sądową.

Oczywistym jednak jest, iż indywidualne dochodzenie roszczeń byłoby całkowicie nieefektywne. W tym wypadku zasadnym jest wykorzystanie wspólnoty mieszkaniowej jako swego rodzaju pośrednika, przez przekazanie odpowiednich roszczeń wspólnocie, w celu wspólnego ich dochodzenia. Pamiętać jednak należy o dokładnym uregulowaniu zasad, na jakich roszczenie będzie dochodzone, bowiem w takim przypadku współwłaściciele wyzbywają się swoich praw na rzecz wspólnoty.

Pamiętać przy tym należy, iż wbrew panującemu powszechnie przekonaniu, dochodzenie roszczeń z tytułu wad budynku jest możliwe nie tylko w okresie 3 lat trwania gwarancji i rękojmi. W tym czasie jest oczywiście ułatwione. Jednak roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy dochodzić można częstokroć aż do 10 lat od jej wykonania.

Łukasz Gilewicz
Sprawdź na