201504.01
0

Sprzedaż nieruchomości – co trzeba wiedzieć, żeby nie skończyć z niczym…

Sprzedaż nieruchomości wiąże się zwykle z oczekiwaniem niemałych wpływów finansowych. Jednak, jeśli nie zbadamy stanu prawnego nieruchomości, może się okazać, że z uzyskanej ceny nie zostanie zbyt wiele, ze względu na szereg obowiązków fiskalnych wobec fiskusa i samorządu terytorialnego.

Dwie rzeczy są pewne – śmierć i podatki…

W pierwszej kolejności, wskazać należy na zasady opodatkowania środków uzyskanych z transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przedmiotem opodatkowania jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,  prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Opodatkowanie dotyczy transakcji odpłatnego zbycia (np. sprzedaży, zamiany), które następuje w ciągu 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem, transakcje odpłatnego zbycia dokonywane w 2015 r. będą opodatkowane, jeśli nabycie nastąpiło nie wcześniej, niż 01.01.2010 r.

Przepisy dotyczą nabycia, zatem podatek będzie płatny zarówno, gdy we wskazanym okresie nastąpiły takie czynności, jak sprzedaż, czy darowizna nieruchomości, ale również przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu, czy dziedziczenie (choćby udziału).

Samo zbycie nieruchomości musi być zaś odpłatne, zatem takie, w którym za nieruchomość otrzymujemy ekwiwalent (np. sprzedaż, zamiana, wniesienie do spółki, odpłatne zniesienie współwłasności). Nie podlegają opodatkowaniu podatkiem PIT darowizny (tu natomiast trzeba uważać na podatek od spadków i darowizn).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ich dotyczących (np. spółdzielcze prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawę tę stanowi zaś różnica przychodu i kosztów nabycia nieruchomości.

Dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości skorzystać można ze specjalnego zwolnienia podatkowego.  Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dodatkowo, w przypadku sprzedaży działek wydzielonych z większych nieruchomości (np. rolnych), trzeba mieć świadomość, iż transakcja taka może stać się przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.

Nowy plan – nowa opłata…

Nie jest korzystna sprzedaż nieruchomości w niedługim czasie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wskazuje nowe – korzystniejsze przeznaczenie nieruchomości.

 Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłaty, o której mowa w ust. 4, nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2013 r. poz. 1403, z późn. zm.) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. z 2013 r. poz. 173). W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio.

Podział na działki lub połączenie? Opłata adiacencka

W celu korzystniejszej sprzedaży gruntów, często dokonuje się ich podziału, w celu powiększenia wartości fragmentu nieruchomości, który zamierzamy sprzedać. Operacja taka jest o tyle ryzykowna, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, obciążony jest odpowiednią opłatą adiacencką. Zgodnie z przepisami ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Podobnie, jak w przypadku pozostałych opłat, wymagane jest obowiązywanie odpowiedniej uchwały rady gminy, ustalającej wysokość opłaty (częstokroć ustalenie takie następuje w planie zagospodarowania przestrzennego).

Infrastruktura? Płacisz jak za zboże (lub drogę, ewentualnie rurę)…

W przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości (innej, niż rolna lub leśna), szczególną uwagę należy zwrócić na sprawdzenie, czy w odniesieniu do nieruchomości nie nastąpiło wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, które sfinansowane zostało, choćby w części, ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Istotne są zdarzenia, które nastąpiły do 3 lat wstecz.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Warunkiem dla naliczenia opłaty jest jednak, aby w dniu stworzenia warunków do przyłączenia lub do korzystania z drogi, obowiązywała na danym terenie uchwała rady gminy ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Ustalenie opłaty następuje w stanie z chwili, kiedy stworzono warunki do przyłączenia lub korzystania z drogi, stąd obciążony będzie z tej właśnie chwili. Warto zatem opłatę tę wkalkulować w rachunki związane ze zbyciem nieruchomości.

Zanim sprzedasz, sprawdź!

Z powyższego zestawienia wynika, iż ciężary publicznoprawne, jakie mogą zostać nałożone na zbywcę nieruchomości mogą być znaczne i stawiać pod znakiem zapytania opłacalność transakcji zbycia nieruchomości. Zatem, będąc właścicielem nieruchomości lub planując sprzedaż nieruchomości, warto zorientować się, co do jej stanu prawnego, a także czy istnieją plany związane z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy obiektów infrastruktury technicznej.

Łukasz Gilewicz
Sprawdź na