201606.14
0

Zmieniasz mieszkanie na biuro? Pamiętaj o zgłoszeniu!

Zmiana sposobu użytkowania lokalu to zdarzenie bardzo powszechne. Mogłoby się wydawać, iż tego rodzaju zmiana nie wywołuje żadnych szczególnych konsekwencji prawnych. W wielu przypadkach tak jednak nie jest, zaś dokonanie takiej zmiany bez zachowania wszelkich formalności, może nas drogo kosztować.

Zmiana warunków – konieczne zgłoszenie

Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części (zatem np. odrębnego lokalu, czy też samodzielnej części – np. faktycznie wyodrębnionego mieszkania w budynku z jedną księgą wieczystą), pociąga za sobą podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

  • bezpieczeństwa pożarowego,
  • bezpieczeństwa powodziowego,
  • pracy,
  • zdrowotne,
  • higieniczno-sanitarne,
  • ochrony środowiska bądź
  • wielkość lub układ obciążeń.

Wymienione wyżej uwarunkowania mogą wynikać ze zróżnicowanych przepisów (np. przepisów techniczno-budowlanych, rozporządzeń dot. BHP, czy też innych przepisów prawa).

W przypadku zmiany wpływającej na wymienione wyżej warunki, zgodnie z przepisem art. 71 ust. 2 prawa budowlanego, podlega ona obowiązkowemu zgłoszeniu do właściwego starosty – organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie – wymagane dokumenty

Do zgłoszenia należy dołączyć:

  1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  3. oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jak można zauważyć, zakres dokumentów, jakie trzeba zebrać, aby zgłosić zmianę sposobu użytkowania jest całkiem pokaźny i częstokroć może być trudny do zgromadzenia, chociażby ze względu na brak dokumentacji budowlanej w przypadku starych budynków, czy obowiązek przedłożenia stosownych ekspertyz, pozwoleń, uzgodnień i opinii. Należy też wskazać, iż organ każdorazowo sprawdza, czy nowy sposób użytkowania jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego (zarówno, jeśli chodzi o funkcję, jak i inne parametry – np. ilość miejsc parkingowych). Niekiedy zdarza się, iż dla nowego przeznaczenia budynku, czy lokalu, plan wymaga większej ilości miejsc dla aut, co wymaga urządzenia stosownych parkingów.

Procedura – jak przy robotach

Procedura zgłaszania zmiany sposobu użytkowania jest bardzo zbliżona do procedury zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę.

Po złożeniu zgłoszenia do organu, organ może nas wezwać do uzupełnienia zgłoszenia, jeśli zawiera ono braki. Następnie,musimy oczekiwać 30 dni (a właściwie nieco dłużej), gdyż w tym terminie organ może zgłosić swój sprzeciw względem planowanych zmian.

Jeśli organ nie wypowie się w terminie 30 dni co do złożonego zgłoszenia, można przystąpić do dokonywania zmian. Prawo budowlane umożliwia skorzystanie ze złożonego zgłoszenia przez okres 2 lat.

Organ nie ma całkowitej dowolności przy wnoszeniu sprzeciwu i wnieść go może tylko w następujących okolicznościach:

  1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
  2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  3. może spowodować niedopuszczalne:
  • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
  • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Brak zgłoszenia – dotkliwe sankcje

Zgłoszenia należy dokonać przed faktyczną zmianą sposobu użytkowania budynku bądź lokalu. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.W przypadku niedochowania tego obowiązku, przepisy przewidują dotkliwe konsekwencje.

W pierwszej kolejności, właściwy organ może wstrzymać użytkowanie danego obiektu budowlanego oraz przedłożenia dokumentacji, która powinna była zostać przedłożona wraz ze zgłoszeniem, w określonym terminie.

Jeśli dokumentacja zostanie złożona w sposób należyty i terminowo, organ ustali tzw opłatę legalizacyjną. Jest ona ustalana w oparciu o kategorię i wielkość budynku, w którym doszło do zmiany sposobu użytkowania i stanowi 10-krotność kary wymierzanej w razie stwierdzenia uchybień w toku kontroli po zakończeniu budowy (kara ta wynosi 500 zł, stąd podstawowa opłata legalizacyjna to 5000 zł). Opłata ta podlega przemnożeniu przez współczynniki:

  • kategorii obiektu budowlanego oraz
  • wielkości obiektu budowlanego.

Współczynniki te zostały uregulowane w załączniku do ustawy prawo budowlane (np. dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego stosowne współczynniki to 1 oraz 2, stąd opłata legalizacyjna wyniesie 10.000 zł).

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku złożenia dokumentów, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zatem, planując zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy:

  • zweryfikować, czy dana zmiana wymaga zgłoszenia,
  • w razie potrzeby – zgromadzić potrzebne dokumenty i złożyć do właściwego starosty zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

© 2016, Łukasz Gilewicz. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie za zgodą Autora, z podaniem źródła. Wszelkie informacje zawarte w artykułach nie stanowią porady prawnej, a jedynie pogląd autora. Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz nie ponosi odpowiedzialności za ich zastosowanie. Udzielenie porady prawnej lub wydanie opinii prawnej wymaga zapoznania się z indywidualną sprawą. W celu uzyskania porady prawnej lub opinii prawnej, prosimy o kontakt z Kancelarią.

Sprawdź na

Łukasz Gilewicz

Radca prawny, prowadzi Kancelarię Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz w Wejherowie. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Gdańsku, gdzie ukończył aplikację radcowską. Świadczył pomoc prawną m. in. na rzecz przedsiębiorstw z branży budowlanej, projektowej, ubezpieczeniowej, spożywczej, handlu oraz osób fizycznych. Posiada doświadczenie w występowaniu przed sądami w sprawach cywilnych, gospodarczych, administracyjnych.
Łukasz Gilewicz
Sprawdź na