Jak długo można dochodzić roszczeń od dewelopera? - Kancelaria Radcy Prawnego

Większość nabywców nowych mieszkań przekonana jest, iż roszczeń dotyczących wad lokalu dochodzić można tylko przez okres rękojmi i gwarancji. Tym czasem roszczeń od dewelopera dochodzić można aż przez 6 lat.

Umowa, na podstawie której klient nabywa mieszkanie od dewelopera, może być – w zależności od czasu, kiedy została zawarta – umową sprzedaży, umową o jakiej mowa w przepisach ustawy o własności lokali lub tzw. umową deweloperską uregulowaną przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z dnia 28 października 2011 r.). Niezależnie jednak od tego, którą regulacją szczegółową objęta jest dana umowa, wspólne dla wszystkich umów są zasady dotyczące czasu, przez który klient może dochodzić roszczeń od dewelopera.

W większości przypadków, w umowach dotyczących sprzedaży nowych mieszkań, zawarte są postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji, wskazujące iż w odniesieniu do części budowlanych lokali, okres rękojmi i gwarancji trwa przez trzy lata, zaś w odniesieniu do wyposażenia jeden rok. Większość z klientów deweloperów, uznaje zatem, iż po upływie tych terminów, nie jest możliwe dochodzenie jakichkolwiek roszczeń związanych z wadami lokali, czy części wspólnych budynków. W przekonaniu tym utwierdzają ich z resztą sami deweloperzy. Z moich obserwacji wynika, iż w praktyce, wszelkie roszczenia dotyczące wad zgłaszane deweloperom po upływie gwarancji i rękojmi są odrzucane z powołaniem się na upływ rękojmi i gwarancji.

Istnienie wad w lokalu lub budynku powoduje powstanie roszczeń nie tylko z gwarancji i rękojmi, ale także roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy, o jakich mowa w przepisie art. 471 kodeksu cywilnego.

Art. 471. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zatem, jeśli deweloper wybudował budynek czy lokal w sposób nieprawidłowy, niezgodny ze sztuką budowlaną, wskutek czego nabywca lub nabywcy mieszań ponieśli szkodę, polegającą na konieczności naprawy lokalu lub budynku, to deweloper zobowiązany jest do naprawienia wynikającej stąd szkody.

Zgodnie z przepisem art. 118. kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczeń z umowy sprzedaży mieszkania zawartej z deweloperem przez osobę fizyczną poza zakresem jej działalności gospodarczej, przedawniają się w terminie 6 lat.

118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Wynika z tego, iż nawet po upływie okresów gwarancji i rękojmi, możliwe jest dochodzenie od dewelopera roszczeń związanych z wadami lokali i budynków – nawet do 6 lat od odbioru lokalu lub budynku. Różnica między roszczeniami z rękojmi i gwarancji polega na szerszym obowiązku dowodzenia, który obejmuje konieczność udowodnienia nienależytego wykonania zobowiązania (nieprawidłowego wykonania budynku lub lokalu), szkody, jaką poniósł nabywca oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy i szkodą.

Stąd w razie odmowy naprawy wad ze strony dewelopera, warto walczyć o swoje prawa nawet gdy okres rękojmi i gwarancji już minął.