Już pierwszego kwietnia 2024 r., wchodzą w życie ważne zmiany dotyczące warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Pierwszą zmianą, którą się zajmiemy jest zmiana dotycząca warunków akustycznych lokali mieszkalnych.

Gdyby spojrzeć na samą treść zmienionego rozporządzenia, wydaje się że zmiany nie są wielkie.

Obejmują one właściwie dwie kwestie.

Drzwi lokalowe

Pierwsza z nich to wyznaczenie minimalnej izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej do mieszkania w budynku mieszkalnym. W nowej treści rozporządzenia wskazano, że minimalna izolacyjność akustyczna takich drzwi to 37 db.

Bliźniaki lepsze akustycznie

Najbardziej interesująca zmiana odnosi się do budynków jednorodzinnych dwulokalowych (zwykle błędnie określanych jako „bliźniaki”. Jest to właściwie mała rewolucja bliźniakowa. Bliźniak stanie się mniej jednorodzinny, a bardziej wielorodzinny.

Nie, nie – minister nie kazał zaprosić teściów do wielopokoleniowego zamieszkiwania.

To coś ważniejszego!

Nowa regulacja wprost wskazuje, że ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

Pod względem akustycznym „bliźniaki” (jednorodzinne, dwulokalowe) stają się więc budynkami wielorodzinnymi – i od 01.04.2024 r. takie kryteria akustyczne będą musiały spełniać.

I najciekawsze jest to, że jednocześnie ze zmianą warunków technicznych, dokonano zmiany rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Zgodnie z nowymi przepisami, część opisowa projektu będzie musiała zawierać:

Analizę w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych, mających na celu spełnienie wymagań akustycznych wynikających z przepisów wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, zawierającą w szczególności informację o:
a) zakładanym poziomie hałasu zewnętrznego oddziałującego na budynek,
b) poziomie wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynku, w tym dla przegród pomiędzy lokalami, okien, drzwi wejściowych do lokali,
c) wyrobach budowlanych zapewniających wymaganą izolacyjność akustyczną przegród, o których mowa w lit. b,
d) dopuszczalnym poziomie hałasu oraz dźwięku przenikających do pomieszczeń budynku oraz o sposobie spełnienia tych wymagań
– w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami, budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej lub budynku mieszkalnego wielorodzinnego”.

Zatem, już w projekcie projektant będzie musiał wskazać szczegółowe rozwiązania dotyczące ochrony przed hałasem.

Zakaz pogarszania akustyki

Dodatkowo, już po wybudowaniu budynku mieszkalnego, roboty budowlane nie będą mogły prowadzić do pogorszenia warunków akustycznych wynikających z analizy w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie norm akustycznych. Dotyczy to nie tylko budynków wielorodzinnych, ale i jednorodzinnych dwulokalowych i jednorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej).

Ułatwi to z pewnością dochodzenie roszczeń związanych ze zmianami dokonywanymi przez lokatorów – w takim przypadku zarówno wykazanie naruszeń stanie się łatwiejsze, jak i swoje uprawnienia będzie mógł wykorzystać nadzór budowlany.

Nowe normy akustyczne

Nieco zakamuflowane są zmiany dotyczące obowiązkowych do zastosowania norm akustycznych – znajdują się one w załączniku do rozporządzenia.

Od 01.04.2024 r. obowiązkowe będzie stosowanie w szczególności następujących norm:

– PN-B-02151-2:2018-01 Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 2: Wymagania dotyczące dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach,

– PN-B-02151-4:2015-06 Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 4: Wymagania dotyczące warunków pogłosowych i zrozumiałości mowy w pomieszczeniach oraz wytyczne prowadzenia badań,

– PN-B-02151-3:2015-10, PN-B-02151-3:2015-10/Ap1:2016-02 – Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych,

– PN-B-02170:2016-12, PN-B-02170:2016-12/Ap1:2017-10 Ocena szkodliwości drgań przekazywanych przez podłoże na budynki,

– PN-B-02171:2017-06 Ocena wpływu drgań na ludzi w budynkach,

Od kiedy stosuje się nowe zasady

Nowe przepisy będą stosowane do zamierzeń budowlanych, co do których zgłoszenie lub pozwolenie na budowę zostanie złożony od dnia 01.04.2024 r.

Co to oznacza dla inwestorów?

Oznacza to ważny punkt zwrotny dla małych inwestorów, czy deweloperów budujących budynki jednorodzinne dwulokalowe, bliźniaki, szeregowce i budynki wielorodzinne:

– z pewnością konsumenci i nabywcy lokali zyskają ważne oręże w walce o usuwanie wad akustycznych. Jasne sprecyzowanie zakładanych parametrów i rozwiązań umożliwi łatwiejsze wykazanie naruszeń,

– na kanwie zmian z pewnością zwiększą się oczekiwania nabywców w odniesieniu do norm akustycznych. Poruszanie tych zmian w mediach spowodować może większą wnikliwość konsumentów przy nabywaniu lokali,

– inwestorzy, którzy wybudują lokale według starych wymagań, a sprzedawać je będą już po 01.04.2024 z czysto marketingowego punktu widzenia mogą mierzyć się z niechęcią konsumentów co do lokali o gorszych parametrach akustycznych, a jednocześnie mogą mierzyć się z rozpatrywaniem licznych i niekoniecznie zasadnych reklamacji związanych z niedochowaniem tych wymogów,

– dobrowolne, wcześniejsze zastosowanie nowych norm może stać się przewagą konkurencyjną.

– dostosowanie do nowych przepisów z pewnością zwiększy koszty budowy lokali.

Dlaczego o tym piszę? Bo chcę, żebyś uniknął niekorzystnych dla Ciebie konsekwencji zmiany prawa. Chciałbym, abyś o nich wiedział, aby później móc jak równy z równym zmierzyć się z wyzwaniami biznesu.

Jeśli potrzebujesz pomocy w interpretacji nowych przepisów, zapraszam do kontaktu!

Jeżeli potrzebujesz porady prawnej w sprawach dotyczących Twojej firmy – kliknij tutaj!

Sprawdź też w jaki inny sposób mogę pomóc Ci w prowadzeniu biznesu – kliknij tutaj!

Dziękuję, że przeczytałeś ten artykuł. Jeśli uznałeś go za przydatny, polub naszą stronę na fb. W ten sposób więcej przydatnych informacji będziesz miał pod ręką, a innym pomożesz dotrzeć do naszych treści. Dzięki 😊

© 2024, Łukasz Gilewicz. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie za zgodą Autora, z podaniem źródła. Wszelkie informacje zawarte w artykułach nie stanowią porady prawnej, a jedynie pogląd autora. Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Gilewicz nie ponosi odpowiedzialności za ich zastosowanie. Udzielenie porady prawnej lub wydanie opinii prawnej wymaga zapoznania się z indywidualną sprawą. W celu uzyskania porady prawnej lub opinii prawnej, prosimy o kontakt z Kancelarią.